Há mais terra crua de compra do que reuniões o olho e mais do que alguns indivíduos desejaram que tinham tido uma segunda possibilidade em cima de se encontrar duped, conned, misled, ill-advised, uninformed, oversold, undereducated e frequentemente unprepared. Realizam, frequentemente demasiado atrasado, que uma compra da terra crua deve corretamente ser investigada, avaliado e negociado usando uma planta lógica e racional.

Deixar-me começar dizer pelo mim não são um consultante do geólogo, do analista do solo, do surveyor, do coordenador ou da terra. Eu sou um investor passionate da propriedade real, um agente licenciado, um assistente do appraisal e um landlord que comprem os vários lotes crus, tão grandes quanto um pacote de 15 acres, para o investimento e os projetos de edifício. Além, eu consultei com os indivíduos numerosos proficientes na propriedade real, que contribuíram a minha consciência geral das condições e dos méritos da terra crua. Nós, como investors pequenos, podemos mais mais usar esta informação a nossa vantagem na terra sàbiamente escolhendo e utilizá-la a ela é o uso o mais elevado e mais melhor a respeito do fulfillment de nossas necessidades, quer e deseja.

Este capítulo não é um dorminhoco técnico e como tais, ele não irã0 assim distante a respeito de lhe dizem que quanto cal adicionar a seu solo para o ajustar níveis do PH (7.0 são neutros) mas tenta lhe começar que pensa sobre algumas das considerações mais gerais que podem lhe conduzir investigar mais mais suas opções usando este material como seu ponto começar.

Com o aquele dito, a primeira pergunta eu perguntar-lhe-ei que é o que exatamente você pretendem fazer com esta terra uma vez que você a tem? Por que você a está comprando? Que finalidade você tem na mente para a terra? Você está indo construir muito um repouso, uma compra para a aposentadoria ou um investimento? Você adquirirá o acreage considerável para cultivar ou subdivisão? Você quer comercial, residential, recreacional ou agricultural? Estará no norte, sul, no leste ou em ocidental?

Assim sua primeira pergunta deve ser, o que é mim, ou nós, comprando esta terra para? Satisfazará ao meu, ou nosso, exigências? Começá-lo a respostas a estas perguntas seria servido melhor falando àqueles que serão envolvidas o mais intimately com a terra, tal como seus esposo, sócio, membros da família, proprietários associados, etc. Uma vez que você tem uma compreensão desobstruída de o que a terra está suposta para se satisfer, a seguir sua busca pode começar. Povoar assim frequentemente o desperdício seus tempo e esforço porque os sócios significativos têm uma abertura tão larga em o que cada pessoa quer verdadeiramente da compra que nunca estabelece em qualquer coisa ou extremidade acima com muito o menos do que poderia ter tido.

A terra pode ser dita consistir no solo, na geologia, na água e no clima. Se você está olhando praias, montanhas, desertos, planícies elevadas ou lotes da cidade, todos têm alguns componentes básicos. Algumas das exigências que básicas nós procuramos o mais frequentemente são ar, água, eletricidade, canalização e remoção limpos do lixo.

O ar limpo pôde ser interpretado como a liberdade das estradas empoeiradas, do smog, dos cheiros da indústria ou dos landfills, de livre sujos do ruído do tráfego, dos aeroportos e/ou dos vizinhos.

A disponibilidade da água é essencial e é desejada frequentemente para o aesthetics as well as beber, banhar-se, lavar-se, cozinhar, limpar, facilidades do toalete e vegetação molhando. Nós apreciamos também lagos, rios e córregos para a recreação. Outros aprecíam os sons do tranquil que nossos córregos, rios e oceanos podem fornecer. Sem uma dúvida, a disponibilidade da água é um interesse principal. Nota: Um telhado de 1666 pés quadrados pode capturar 1000 galões da água para cada polegada do rainfall; as cisternas de todos os tipos existiram desde o alvorecer do homem.

A eletricidade é uma outra necessidade de que nós façamos exame frequentemente para concedido. É uma planta de poder dentro de uma distância razoável da terra ou ele custar-lhe-á milhares de seus próprios dólares aos cabos funcionados através das terras públicas para começar sua eletricidade enganchada acima? Estão como distante os fornecedores do gás e do óleo?

Canalização - 25% de nosso país está em um sistema bom e séptico. Se você não tiver o acesso às utilidades públicas, sua terra suportará um sistema séptico as well as a água para operá-la?

Eliminação waste contínua - está como distante o landfill? Há um serviço da coleção? Você não pode queimar tudo; como você começará livrado dele?

Aquelas estão as necessidades principais para as coisas modernas, diárias da vida… que nós necessitamos realmente, mas podem frequentemente negligenciar até que após o contrato são assinadas. Outro fundamentos é um telefone, uma entrega de correio, um shopping, umas polícias, uma estação de fogo, uns serviços do hospital/emergência, umas escolas, umas igrejas, umas facilidades da recreação e um acesso por estradas e por estradas boas.

Você ll do `quer respostas às perguntas como aquelas acima e os oficiais do condado tais como o planeamento e o zoning, o desenvolvimento da comunidade e os departamentos do edifício são um lugar bom a começar. Eu também chamaria companhias de serviço público sobre a água, o sewer, os elétricos e phone, e falo aos vizinhos, aos contratantes, aos colaboradores, aos agentes de propriedade real, aos avaliadores e a um surveyor local para ter algumas das perguntas mais importantes dirigidas no começo de minha busca. Eu não confiaria nos sellers todo-saber, qualquer um.

Outra vez, os departamentos planeando e zoning podem oferecer o seguinte: Os mapas de existir usam-se, previsões do desenvolvimento futuro, listas de estradas novas de planeamento, extensões de serviço público, posições de facilidades de eliminação waste de planeamento, detalhes em áreas ambientais e os usos de terra futuros. Também regulam códigos de edifício, freio-cortam licenças, a preservação historic, os códigos da carcaça, os regulamentos da subdivisão, o corte da árvore e as leis do zoning. Geralmente têm fotografias aéreas e plat os mapas que podem lhe ajudar identificar e avaliar mais melhor a terra na pergunta.

Você tem já sua posição identificada? Será no leste onde o tempo é frequentemente molhado e húmido ou para fora ocidental onde está predominantly arid e seco? Você estará vivendo no tempo frio no norte ou gravitating para o hemisfério do sul? A respeito da posição, o o que é você o mais menos confortável com: Avalanches, landslides, terremotos, inundar, furacões, furacões, tsunamis, vulcões e/ou wildfires? Você pode querer investigar áreas de interesse indo aos Web site como http://www.officialcitysites. Você começará um retrato melhor de o que o espera a respeito dele é economia, ambiente, população, recreação, educacional, médica e as facilidades de emprego para nomear alguns.

Vamos supor que você sabe onde você quer comprar esta terra, porque você quer a comprar, e como e quando você a usará uma vez você tem-na. As seguintes observações, idéias e informação gerais podem ajudar-lhe investigar mais mais as alternativas que estão disponíveis a você em seu esforço encontrar a terra de seus sonhos.

A terra crua é propriedade unimproved; não tem nenhuma utilidade, sewers, rua ou estrutura e geralmente deve ser cancelou.

Estão aqui (ou pode ser) alguns inconvenientes que são associados às vezes com a terra crua:
  •  Fluxo de dinheiro negativo; geralmente a terra não gera nenhuma renda quando você pagar o princípio, o interesse, os impostos e os custos do desenvolvimento.
  •  As vantagens de imposto são scanty porque a terra não pode ser depreciada.
  •  Geralmente, a terra crua é considerada um investimento a longo prazo do doente-líquido que faça exame frequentemente do tempo antes que os ganhos possam ser realizados.
  •  O risco da perda no resale pode ocorrer se você escolher mal, não avalía e não negocia corretamente, a economia desliza ou vário outros eventos unforeseen ocorrem.
  •  É difícil de obter sobre o financiamento tradicional ou pedi-lo de encontro à equidade resultada.

Estão aqui alguns benefícios possíveis à terra crua:
  •  A terra tem o potencial experimentar a apreciação tremenda se comprado na maneira do crescimento, ou se um mais elevado e mais melhor uso puder ser conseguido.
  •  O financiamento do proprietário pode frequentemente ser obtido através do seller em taxas do abaixo-mercado.
  •  Subdividing pode criar adicionou o valor e fornece-o para retornos imediatos.
  •  A privacidade e o orgulho da posse podem fornecer um sentimento seguro ao suporte.

Que é considerado terra boa e má?

O mais mau que você pode comprar é swamp ou marshland. A terra o mais frequentemente lisa é a o mais menos cara tornar-se e desejado mais para finalidades do edifício. Aterrar com rocha estéril aumentará custos e eliminará virtualmente um porão apenas o mesmos que uma tabela elevada da água.

Nota: O solo Loamy, que consiste em uma mistura equilibrada da argila, da areia e de alguma matéria orgânica, parece rico e obscuridade na cor e é considerado ideal para a maioria de finalidades. Ao contrário do solo bom, você não quer a terra duramente rachando quando seco e solo pegajoso quando molhado. Aviso! Verificar com seus escritórios do estado para ver se há a presença de solos expansive; este material racha fundações nas maneiras as mais insidious, conduzindo a muitos para arruinar.

Muitos povos estão sendo dirigidos literalmente aos montes. Concedeu as vistas pode ser espectacular mas as estradas, utilidades, água, sewer, e fundações, tais como pilhas, podem adicionar 25-30% aos custos de edifício sozinho, uma adição mais adicional a este proposition já caro. Ao considerar o vertical indo, uma inclinação de 8 graus é sobre o limite ao concernir construir economicamente em hillsides.

Os lotes com árvores, uma vista, retangulares na forma, uma inclinação delicada ou nenhumas e uma posição boa são preferidos o mais frequentemente, e os córregos podem impulsionar valores por 100% em alguns casos.

Como determinar o valor da terra crua

Usar a opinião padrão dos avaliadores de estimar o valor pode dar-nos alguns indícios, assim que vamos olhar o que os avaliadores!
  •  Situar o tamanho e a forma, representados pelo frontage, pela largura e pela profundidade.
  •  Encurralar a visibilidade dos iguais da influência para o comercial, ou a privacidade para residential.
  •  Plottage, tem o conjunto ou combinar dos pacotes realizado.
  •  Quanto terra é adicional ou em excesso; o excesso tem menos valor do que o que é requerido.
  •  Topography: Aterraram o contorno, classificar, drenagem natural, solo, vista e utilidade
  •  Utilidades: Sewers, água bebendo, gás, elétrico naturais, telefone, cabo, etc.
  •  Melhorias do local: Ajardinar, cercas, calhas, caminhadas, movimentações e irrigação
  •  Acessibilidade: Estacionamento, posição, ruas, aléias, estradas conectando e estradas
  •  Ambiente: Clima, fonte de água adequada, qualidade do ar, córregos, rios, lagos, oceanos e a ausência de alguns materiais perigosos

Um temporizador velho deu-me uma vez este conselho: Disse, “Dan, tentativa comprar sempre a terra que é ficada situada como perto daqueles amenities que uma área é famosa para, como aquela é frequentemente os povos da razão vem a determinadas áreas. Viveu em Florida e teve a abundância da propriedade beachfront ficada situada nas áreas tourist, que ilustraram claramente seu ponto.

Quem têm esta terra crua e como nós a encontram?

Você pode começar sua busca contatando fazendeiros, investors, agentes de propriedade real, estado e agências federais, cidades com lotes que impares necessitam pôr para trás sobre seus rolos de imposto, departamentos da gerência da terra, marshals federais, vendas de imposto, foreclosures do banco, colaboradores, heirs da propriedade, as pessoas idosas, e família e amigos. Usar seus redes e birddogs quando as áreas de interesse dirigindo que procuram umas oportunidades mais adicionais de comprar.

A propriedade é anunciada frequentemente através dos anúncios de jornal, dos corretores de propriedade real, para a venda por sinais de Proprietário, por aviadores, por placas de boletim, pelo Internet, etc. Uma nota rápida em como não comprar está em ordem aqui. Eu não recomendaria comprar a terra de um folheto lustroso ou a companhia de desenvolvimento grande como é quase overpriced sempre para cobrir custos aéreos, anunciar e lucro grandes. Recordar também quando um crescimento de edifício é sobre, preços da terra levantam-se. Você fará muito mais melhor a compra de quando a demanda é baixa. Um outro caveat é permanecer longe da terra que é anunciada fora de seu mercado normal porque é overpriced frequentemente ou tem problemas; se não, um comprador local comprá-lo-ia!

Se você quiser encontrar os negócios, então o mais frequentemente você está indo ter que escavar para eles. Alguns métodos bem sucedidos podem incluir visitar o escritório do caixeiro/registrador de condado para procurarar os registros públicos pelo seguinte:
  •  Os arquivamentos novos do probate, usam-nos contatar heirs
  •  Continuações do Eviction a contatar fora dos latifundiários do estado
  •  Apreensões - estes povos podem necessitar o dinheiro e podem também partir por um quando.
  •  Afiançar o fiador que pode ter perdido o collateral no formulário da terra.
  •  Os divórcios arquivaram, conduzindo a uma divisão dos recursos
  •  Guardianships novos para contatar heirs disinterested.
  •  As ações no lugar do foreclosure, sellers confidenciais podem por sua vez vender-lheo.
  •  Os pendens de Lis significam o litigation pendente, frequentemente sinalizando o foreclosure.

Você o mais frequentemente estará contatando muitas destas fontes escrevendo a elas. Não começar desanimado quando você não começa respostas imediatas, porque a taxa de resposta média é uma resposta para cada oito letras que você emite. Os pros começarão em listas e para pagar serviços para monitorar muitas destas fontes potenciais, entretanto, o trabalho detective old-fashioned bom paga fora. Ao pesquisar desse modo, o secrecy é uma chave e a ação rápida que usa todo o dinheiro é a outra.

Uma consideração especial à nota quando a propriedade legalmente desafiada da caça for ter uma companhia de título além à busca regular do mortgage. Os liens do imposto e do easement verificam também limas para ver se há liens de I.R.S., arquivamentos de bancarrota e liens de julgamento.

Revisão rápida

Até este ponto nós falamos sobre não começar conned ao começar para fora. Nós anotamos também que paga para compreender o que todos quer da terra começar. Você está ciente que as utilidades e as necessidades básicas são considerações muito importantes. Você sabe quem para contatar para começar uma informação in-depth mais adicional em propriedades do interesse. Você sabe que a terra lisa com amenities naturais é a mais desejável e econômica de se tornar. Você é mais familiar com os riscos envolvidos com este tipo de propriedade real e você sabe também que a rocha, os pântanos e os hillsides podem ser caros se tornar. Você tem uma idéia melhor de como um avaliador começa a determinar o valor e você pode ter algumas idéias em como encontrar a terra e os povos que para a possuir.

Com o aquele dito, nós estamos prontos para começar para baixo ao negócio de avaliar, de negociar e de financiar nossa parte bem-procurada de firma do terra. O que segue é uma lista de verificação básica. Há mais a considerar mas este começá-lo-á fora a um começo running.

Lista de verificação básica da terra crua
  •  Começar a informação a mais recente e a mais válida disponível: Uma cópia da ação que contem a descrição legal com alguns convénios e/ou limitações.
  •  Começar o endereço da rua, uma planta do lote que indicam a posição específica da propriedade, um exame, um relatório preliminar do título, um mapa recente e toda a antena ou terra - fotografias baseadas para ajudar-lhe encontrar linhas da cerca, fugas, estradas, córregos, lagoas, posições construindo, caminhada etc. a terra para verificar, avaliar e correlacionar o que é indicada, procurando também quaisquer sinais do desperdício perigoso que despejam, enterrar ou queimar-se.
  •  Determinar o uso atual no zoning, de acordo com que planeamento e zoning o diz. Os símbolos são usados designar usos - estão aqui alguns:
A1: Agricultural com a única família home
C: Negócio comercial
CO: Escritório comercial
FP: Planície da inundação
M: Industrial
R1: Única família Residential
R1H: Hillside Residential
R2: Multifamily Residential
RT: Transitional Residential tourist/recreacional

As categorias gerais incluem:
Fazenda, rancho e Timberland
Recreacional ou recurso
Industrial
Comercial/negócio
Residential
Uso misturado
  •  Confirmar quem o possui, seu nome cheio, endereço e número de telefone
  •  Encontrar para fora o que; são um negociante na propriedade real?
  •  Perguntar se qualquer um mais estiver no título ou tiver a autoridade a agir
  •  Que são os impostos anuais e os valores avaliados?
  •  Perguntar porque estão vendendo e quanto tempo o possuíram
  •  Se o proprietário não quiser vender, perguntar se considerarem vender um pacote dele.

Preceder é uma lista de verificação abreviada. Significa-se começá-lo começou fora no pé direito. Muitos povos pesquisarão a compra de um carro novo mais completamente do que ao comprar a terra crua; há muitos livros bons que são devotados unicamente ao assunto da terra crua. Este tipo de investimento não é geralmente a mais melhor escolha para o investor novo mas cronometra frequentemente o olhar dos povos para construi-los é repousos ideais longe das áreas desenvolvidas e para essa razão eu incluí meus dois centavos aqui.

Considerações das finanças

A terra crua ao contrário da propriedade melhorada é muito mais difícil de financiar através dos emprestadores tradicionais. As razões principais são que gera a renda muito pequena, custos do desenvolvimento podem ser caras, não há nenhum edifício ou as melhorias que podem ser usadas como o collateral e considera-se frequentemente speculative.

Para aquelas razões mencionadas nós encontramos que os sellers são frequentemente nossa primeira escolha a respeito do financiamento. É típico para um seller da terra crua aceitar para baixo 10% e o descanso a ser pagado sobre o tempo (abaixo do mercado) em uma taxa de interesse especificada. Este seria um exemplo de um contrato de terra da prestação. Outros formulários são contrato para a ação, mortgage e anotam e mortgages de dinheiro de compra. Nestes casos, um advogado da propriedade real esboça geralmente estes contratos e um banco agirá como um agente do escrow para facilitar registros verifiable dos pagamentos recebeu. O seller retem frequentemente a ação até que a propriedade esteja paga para completamente.

Se você quiser investigar o financiamento do banco, então você pode começar para fora oferecendo 30% para baixo com um mortgage seven-year, com o banco que começa um ponto extra da porcentagem sobre e acima das taxas de interesse atuais para empréstimos padrão. Isto não pode ser aceitado mas dá-lhe um ponto começar para ver apenas o que pode ser disposto fazer.

Se você planear em construir em sua terra, a seguir ter uma planta de desenvolvimento com um jogo appraised de cópias azuis para o projeto ajudará ao emprestador em justificar seu empréstimo. Se você puder usar a equidade da outra propriedade, a seguir pagar para baixo pagamentos substanciais pode também ser uma opção.

Minhas palavras finais do cuidado aqui seriam saber valores e não overpay. Oferecer sempre menos quando possível e a pesquisa vendas recentes de propriedades comparáveis. Maior um pacote é, mais barata tende a começar por o acre. Perguntar a um agente que acre da terra tende a ir para na área que você está considerando; tentar comprar mais de um acre.

Ao comprar lotes residential, os construtores tentam manter para baixo custos da terra crua a 10% do valor total do projeto. Se as ruas e utilidades estiverem já no lugar, a seguir usarão 25% como seu guideline. Se você puder combinar ou montar pacotes ou conseguir mudanças do zoning com propriedade, você tem uma possibilidade boa imediatamente de aumentar seu valor. Inspecionar sempre fisicamente a propriedade e fazer sua pesquisa antes de obrigar-se yourself comprá-la. Tentar usar contratos com as contingências postas dentro para proteger-se yourself. Essencialmente, estas são realmente as opções que o deixam controlar o negócio quando você investigar e pesquisar o potencial da terra satisfer a seus objetivos. A caça feliz e compra as terras elevadas!

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