Para ahorrar el dinero, debes vivir en tu casa más de largo que el “período break-even” - el excedente del período que los ahorros del interés apenas cubren los costos de la refinanciación. Cuanto más grande es la extensión entre el nuevo tipo de interés y la tarifa en tu préstamo existente, más corto es el período break-even. Cuanto más que costó para conseguir el nuevo préstamo, más largo es el período break-even.

Pero tener cuidado. El período break-even no es el coste del nuevo préstamo dividido por la disminución del costo mensual de la hipoteca. Esta regla del pulgar ampliamente usada es una aplicación errada del principio que al explicar algo al comprador uno si “mantenerlo simple.” Simple está muy bien, a excepción de cuando es incorrecto.

La regla del pulgar no permite para la diferencia en cómo pagas rápidamente apagado el nuevo préstamo en comparación con el viejo. Digamos que en 1996 tomaste hacia fuera a 11% 30 años préstamo fijado de la tarifa, que ahora tiene $100.000 equilibrios y 21 años a funcionar. Financias de nuevo en un 7% 15 préstamos del año en un honorario de $3.750.

Costo mensual en el viejo préstamo = $1019

Costo mensual en el nuevo préstamo = $899

Reducción en costo mensual = $120

$3750 se dividieron por $120 = 31 meses

La regla del pulgar dice que tú break-even en 31 meses. Pero, debido a más corto plazo y la tarifa más baja en el nuevo préstamo, en 31 meses deberías $7.041 menos que habrías debido en el viejo préstamo. Así pues, la regla del pulgar en este caso exagera críticamente el período break-even. Tomando cuenta de diferencia en el equilibrio del préstamo, estarías realmente antes del juego en 12 meses, según lo demostrado abajo:

Ahorros en costo mensual: $120 por 12 meses = $1440

Equilibrio más bajo más del préstamo en el mes 12: $2620

Iguala el ahorro total de financian de nuevo: $4060

Menos financian de nuevo coste: $3750

Iguala el aumento neto: $310

Pensar después del caso donde estaba un préstamo del 11% tomado hacia fuera en 1996 por 15 años, y ahora tiene solamente 6 años a funcionar, mientras que planeas financiar de nuevo en 30 préstamos del año. Con el término duradero más corto en el viejo préstamo y más largo en el nuevo, la diferencia en costo mensual se levanta a $1238. Usando la regla del pulgar los $3750 costados serían recuperados en solamente 3 meses. Pero este fall para considerar el reembolso de préstamo más lento en el nuevo préstamo. Tomando cuenta del reembolso más lento, realmente no sales por adelantado hasta 14 meses hacia fuera.

La regla del pulgar (que divide el coste del upfront por la disminución de costos de la hipoteca) aproxima el período break-even verdadero solamente si el término en tu nuevo préstamo está cerca del término no vencido en tu viejo préstamo. En otras circunstancias puede conducirte críticamente de curso.

Las reglas del pulgar también no hacen caso del detalle que si no habías financiado de nuevo tú habría podido ganar interés en el dinero que pagas el upfront para financiar de nuevo; y si financias de nuevo y se reduce el costo, ahora puedes interés para llevar en los ahorros.

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